Продаешь квартиру? Докажи вменяемость!

Продавцов вторичного жилья хотят обязать проходить проверку у психиатра. Таким образом законодатели надеются снизить риск мошенничества во время сделки и обезопасить добросовестных покупателей.

Против махинаций

Госдума продолжает проявлять пристальный интерес к рынку недвижимости. Не успели утихнуть страсти вокруг ограничений по количеству питомцев, как подоспела еще одна новация. Парламент рассмотрит законопроект, обязывающий продавцов недвижимости представлять справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Соответствующие поправки в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подготовил комитет по экономической политике.

Изменения нужны для предотвращения мошенничества с недвижимым имуществом, объясняют авторы правовой новеллы. Порой люди заявляют, что продали квартиру под давлением аферистов, якобы не отдавая отчет в своих действиях. «В ряде случаев продавцы ждут, когда покупатели сделают ремонт, и отбирают квартиру уже с обновлениями, получая тем самым необоснованное обогащение. Некоторые граждане осуществляют подобные махинации с недвижимостью по несколько раз», – отмечается в пояснительной записке.

При этом суды часто встают на сторону продавцов, и добросовестные покупатели теряют права на квартиры, получая взамен более чем туманные перспективы когда-либо вернуть уплаченные деньги. Те, кому особо не повезло, остаются еще и с ипотечными кредитами. По мнению депутатов ГД, подобная практика угрожает вторичному рынку недвижимости, поскольку под предлогом недееспособности оспорить можно любую сделку.

«Схема Долиной»

Триггером для подготовки законопроекта стала резонансная история с недвижимостью Ларисы Долиной. Напомним, в прошлом году народная артистка продала свою элитную квартиру в Москве по заниженной цене (112 млн рублей вместо рыночных 200 млн), а позже заявила, что ее «развели» мошенники и действовала она по принуждению. Иск рассматривался в трех судебных инстанциях, и все три раза сделку признали недействительной.

Данный вердикт в числе прочего базировался на заключении по итогам судебной психолого-психиатрической экспертизы, согласно которому «Долина Л.А. не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивление». Освидетельствование было проведено через несколько месяцев после сделки, и всё же служители Фемиды учли его результаты.

На настоящий момент квартиру вернули Долиной, несмотря на то что предприниматель Полина Лурье полностью за нее расплатилась и даже успела уплатить налог на имущество в размере 100 тыс. рублей. Вопрос реституции (возмещения ущерба покупателю) будет рассмотрен отдельно. Адвокаты Лурье, категорически несогласной с решением судей, подали жалобу в Верховный суд. Заседание, которое состоится 16 декабря, должно поставить точку в этом непростом деле.

Опасный прецедент

История с квартирой Долиной разгонялась полтора года и наконец достигла пика. Певице пришлось объясняться в телеэфире и на всю страну рассказывать, как преступники четыре месяца водили ее за нос, оставив в итоге без жилья и накоплений. Исполнительница хита «Погода в доме» считает и себя, и покупателя жертвами масштабной аферы и надеется, что преступников найдут. Пока же Долина пообещала лично вернуть Лурье деньги. Правда, без учета инфляции и прочих компенсаций, и не сразу, а в течение нескольких лет. Сначала, дескать, эти средства ей нужно заработать. (Последнее утверждение выглядит странно: неужели у «королевы российского джаза» недвижимость в Хамовниках – единственный актив?)

Как бы то ни было, шумиха вокруг этой истории нисколько не улеглась. Дело в том, что кейс с Долиной давно вышел за рамки частного имущественного спора и породил опасный прецедент на вторичном рынке жилья. Всё больше продавцов (как правило, пожилых женщин) стали успешно доказывать в судах, что совершали сделку под воздействием аферистов, не осознавая последствий. По словам депутата Госдумы Михаила Делягина, одного из авторов поправок в 218-ФЗ, число квартир, возвращенных бывшим собственникам, уже идет на тысячи. Покупатели при этом остаются ни с чем, ведь с пенсионеров взять нечего, а преступников найти – из области фантастики. В лучшем случае удается посадить посредников – например, курьеров или дропперов, которых используют для отъема денег у продавцов (как это произошло в случае с поп-звездой).

О масштабах «схемы Долиной» недавно рассказал и Андрей Малахов. Телеведущий подтвердил, что за последний год в России из купленных на вторичке квартир выселили порядка 3000 семей. В итоге многие покупатели, а также некоторые нотариусы стали избегать сделок с пожилыми собственниками. Все ждут, пока высший судебный орган вынесет вердикт и появятся понятные правила.

К слову, практика показывает, что предубеждение насчет граждан старшего поколения совершенно напрасно – суды встают на сторону и достаточно молодых покупателей, которых трудно заподозрить в деменции. Недавно 51-летний петербургский актер Кирилл Ульянов отсудил в первой инстанции машину и квартиру, проданные им с подачи мошенников, – причем уже после того, как имущество отремонтировали новые владельцы.

Мнения экспертов

Вернемся к депутатской инициативе по поводу справки о вменяемости. Поможет ли эта мера рынку вторичной недвижимости, который сейчас «плющит и колбасит»? Вот что думают об этом опрошенные нами специалисты.

Основатель юридической компании Stepanov Group Тарас Петий:

– Справка из ПНД означает, что лицо, заключающее договор, до сих пор не обращалось за психиатрической помощью и не состоит на учете в данном учреждении. Соответственно, такой документ не гарантирует, что в момент подписания договора человек отдает себе отчет в своих действиях и не находится под влиянием третьих лиц.

Зафиксировать психоэмоциональное состояние продавца или покупателя необходимо в день совершения сделки. Врач-психиатр должен установить, насколько человек понимает последствия совершаемых им действий, находится ли он под влиянием третьих лиц и способен ли самостоятельно совершать юридически значимые действия. При обращении к частному врачу обязательно проверять наличие медицинской лицензии.

Заключение специалиста, составленное непосредственно перед сделкой, может стать дополнительным, а порой и основным доказательством в случае ее оспаривания. Сегодня суды принимают такие заключения в качестве доказательств вменяемости участников сделки и учитывают их при принятии решения. Обязательное внесение такого заключения в перечень документов при заключении ДКП станет неплохим гарантом стабильности сделок с недвижимостью. Важно лишь помнить, что новые документы всё равно не смогут остановить мошенников, которые будут адаптироваться и искать лазейки для незаконных действий.

Исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева:

– В чистоте сделки невозможно убедиться на 100%. Можно проштудировать документы, историю собственности и состав семьи, узнать о долгах, количестве переходов права, наследственных спорах. Но нельзя проверить психическое состояние продавца в момент сделки, так же как нельзя просчитать его истинные намерения и будущую стратегию поведения. Главный фактор риска – не квартира, а человек.

Как показывает практика, запрос выписок из психоневрологического и наркологического диспансеров уже не является гарантией того, что вы не попадете в эту ловушку. Здесь также не работают ни сделка с нотариусом, включая расчеты через его депозит или аккредитив, ни составление договора, где прописано осознанное волеизъявление всех сторон. Другое дело, если вы предлагаете продавцу представить справки из ПНД и НД, а он отказывается, – это тревожный звонок. Еще из подозрительного: за последнее время квартира не раз фигурировала в сделках купли-продажи; наличие долгов у собственника; исполнительные производства, суды, банкротство; дети под опекой без регистрации; споры между наследниками.

Покупка жилья – это не про «быстро оформить», а про «сделать безопасно». Проверка документов – не недоверие, а единственный способ сохранить и квартиру, и деньги. В числе мер, которые могут хоть как-то уберечь от мошенников, назову титульное страхование: если суд признает сделку недействительной, то страховщик возместит покупателю убытки. Еще одной мерой является освидетельствование продавца в надежном учреждении (например, в институте Сербского), при этом нужно быть уверенным, что человек лично посетил врача.

И последнее. Если продавец говорит, что избавляется от квартиры в связи с переездом в другой город, можно предложить ему альтернативную сделку: продажа имеющейся недвижимости с одновременной покупкой нового жилья.

Генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat Наталья Шаталина:

– Справка из диспансера подтверждает лишь факт отсутствия постановки гражданина на диспансерный учет. Однако это не является достаточным основанием для вывода о его психической полноценности и способности к совершению юридически значимых действий, включая заключение сделок. В соответствии с законодательством и судебной практикой, для признания дееспособности лица необходимо установить его способность осознавать характер и последствия своих действий, а также возможность руководить ими. Данная оценка требует проведения комплексного исследования, включающего психиатрическую экспертизу, а не ограничивается предоставлением справки.

Отмечу, что наличие справки из психиатрического учреждения не исключает возможности признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным в будущем на основании медицинских, судебных и иных документов, подкрепленных результатами экспертиз.

Для эффективного противодействия мошенничеству и обеспечения защиты прав покупателей требуется принятие комплексных мер, направленных на совершенствование правового регулирования и правоприменительной практики. В частности, целесообразно рассмотреть возможность усиления контроля за сделками с недвижимостью, повышения квалификации специалистов в области нотариата и риелторской деятельности, а также оптимизации процедуры признания граждан недееспособными или ограниченно дееспособными.

Основатель компании Baza Development Марк Заводовский:

– Справка о дееспособности продавца подтверждает проявление покупателем должной осмотрительности, что снизит вероятность признания сделки недействительной. Кроме того, это может иметь профилактический эффект: есть вероятность снижения количества мошеннических схем, когда собственники умышленно продают недвижимость с целью ее дальнейшего возврата. И конечно, мера призвана повысить правовую грамотность населения.

Тем не менее предложение депутатов вызывает ряд практических вопросов, которые нужно проработать. Так, нужно понимать, что суд в рамках дела о признании гражданина недееспособным оценивает его состояние на момент рассмотрения иска. Однак если гражданин был недееспособен ранее, то его действия (например, совершенные сделки) будут считаться недействительными. В этом случае может быть проведена судебная экспертиза для определения времени возникновения недееспособности. К тому же наличие справки всё равно оставляет возможность оспаривания сделки по иным основаниям, например если будет доказано, что продавец действовал под влиянием обмана или был введен в заблуждение.

В числе возможных негативных последствий новации – увеличение сроков проведения сделок. Получение справки из ПНД зависит от ряда факторов, среди которых загруженность самого учреждения, а иногда и необходимость запроса информации из других регионов, что может занимать до 30 дней. Эта мера повлечет увеличение числа обращений в диспансеры, что создаст дополнительную нагрузку на систему здравоохранения.

В отдельных случаях вырастут расходы на сделку: например, при желании оперативно получить справку услуга, оказанная в частной клинике, обойдется дороже в сравнении с бюджетным учреждением. В целом стоит ожидать повышения роли нотариата и роста спроса на юридические услуги в сфере недвижимости для составления договора с целью защиты интересов покупателя.

Таким образом, инициатива может снизить риск мошеннических схем, но также создать дополнительные барьеры для граждан. Важно сохранить баланс интересов сторон и гибкость рынка недвижимости.

15.12.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik